楼市筑底或需时日 北京新政为开征房产税铺垫
在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。同时，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发商的存货数量持续增加，上述因素加剧了市场的观望与销售困局，未来能否打破观望、实现大规模的深度降价仍需观察。
时至年底，房价日益敏感起来。10月以来，北上广等一线城市率先行动，部分楼盘价格出现了明显调整，如果算上各种折扣优惠，降价幅度约为20%，有的楼盘降价幅度甚至达到50%。然而相比购房者的预期，降价只是刚开始，身处不同利益群体的人们都在关注楼市底部究竟在哪里？未来开发商是否会因资金压力而抓紧促销？市场库存不断创新高能否加剧房价下行？新入市项目遭遇何种定价难？
局部降价难改量跌价滞格局
关于房价最权威的官方数据来自国家统计局，从今年10月份的数据来看，上个月环比房价下跌的城市在增加，降价似有蔓延迹象。在北京，从今年8月开始，通州等近郊区域陆续出现了大幅降价的项目。记者从亚豪、链家等地产机构获悉，年底10多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，主要集中在亦庄、大兴、顺义等地区。
房价下跌使得翘首以盼的购房者看到了希望，然而一个城市几个楼盘或者项目的价格下调，并不代表整个城市的住房价格都已下跌，再加上“买涨不买跌”的惯性使得人们的担忧随之而来——楼市何时筑底？
“判断市场底部要看成交是否出现放量，现在的情况是价格有所下降，但成交量并没有上去，所以说还没有到最终的底部。”一位开发商告诉记者。
从这个角度讲，当前国内房价下跌或许并不是一个普遍的现象。以近期盛传的所谓“五折”盘“中弘北京像素”为例，五折只是因loft变平层，实际均价仅有每平方米千余元的优惠，但不可否认，这降价的虚把式确实取得了良好的营销效果。售楼处的保安说：“这几天来的人真不少。”现场的销售人员忙着接待一拨又一拨的客户，售楼处的电话叮呤呤响个不停。热闹的人气却并未给业绩带来多少好运——记者从北京市房地产交易管理网看到，自预售至今，该楼盘在售项目网上联机备案套数不足二成。
北京亚豪房地产经纪有限公司副总经理任启鑫认为，现在市场上常规的折扣比较多，多数降价幅度不大，大幅降价的项目集中在某些地区，但是从整体来看，还是个案。
“目前拐点已现，但仍未见底。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
包括杨红旭在内的多位分析人士都表示，未来单个项目价格的绝对降幅可能有限，但更多的项目会加入价格下调的队伍。杨红旭预计，这一轮房价下跌还将持续一段时间，明年房价将维持以小跌盘整为主的基调，部分楼盘会出现10%～15%甚至40%的跌幅。
资金偏紧或成房企促销动力
不管降价或明或暗，有些开发商陆续推出特价房源，房企采取行动“以价换量”已是不争事实。然而，虽然部分房企在今年下半年迫于信贷压力等主动降价促销，但是买方的观望气氛依旧浓厚，成交量的低迷使得市场的成交金额数月下滑。数据显示，今年1～9月份，全国商品房销售金额累计达39312亿元，同比增长23.2%，但相比1～8月回落2.7个百分点，这也是自今年7月份以来的连续第2个月增速回落。相关统计表明，近七成一线房地产企业今年前3个季度未完成同期销售任务。
上海易居房地产研究院高级研究员苏艳认为，从目前已经披露的销售数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。临近年底，开发商面临还贷和回笼资金压力进一步加大，这也成为开发商加速促销的动力。
近几个季度以来，上市房企的资金状况凸显，尽管没有到达2008年的底部状态，但从发展趋势来看，随着企业经营风险的继续加大、短期偿债能力的持续变差，开发企业的资金问题将逐渐暴露和凸显。苏艳表示，2011年前3个季度，118家上市房地产开发企业资产负债率均值为63.58%，成为自2009年以来的新高点，且呈现出继续上升的态势。从指标体系的评价结果看，2011年三季度全国房地产开发企业处于资金“偏紧”状态，企业资金状况不容乐观，从发展趋势看，资金状况明显呈现出变差的态势。
“如果市场不好，开发商面临生死存亡，那么零利润甚至负利润卖房子，也是很有可能的，当前开发商能否保障正常的现金流是最重要的。”任启鑫说。
杨红旭认为，房企资金面及存货压力若进一步加大，则有降价抛售的可能，房价将进一步拉低。此外，影响未来楼市走向的还有政策因素，包括贷款紧缩和限购等政策。
存量增多加剧新项目定价难
临近年末，楼市成交仍不容乐观，房企也加速了推盘速度。根据亚豪机构统计，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面积36.9万平方米，环比上月同期分别增加9.3%、8.7%。然而与此对应，北京住宅市场17个项目共提供商品住宅4158套，面积45万平方米。相比之下，供需倒挂现象依然明显。
市场库存不断创新高，加剧了降价的压力，也使得入市项目定价“难上难”。据了解，北京12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题，有的只到开盘当日才会对外公布。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，对于即将开盘的项目来说，制定出合适的开盘价格，一经开盘即可获得50%以上的销售率是目前销售的最佳状态，任何之后的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。而由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响，对于“合适价格”的判断难上加难。例如位于北京通州的东亚·逸品阁近日将以13200元/平方米起的价格入市，将开发商的各种优惠促销措施都计算在内，折后均价11553元/平方米，而开发商透露其成本价为12347元/平方米，这种做法给其周边项目也带来了巨大压力。
可以看到，在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。同时，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发商的存货数量持续增加，上述因素加剧了市场的观望与销售困局，未来能否打破观望、实现大规模的深度降价仍需观察。
地方政府也需承受楼市向下的“痛”
11月25日，北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房的新标准。由于新标准放宽了对普通住宅的认定范围，减轻了部分购售双方的税收负担，由此也产生“楼市调控放松”、“政府托市”等杂音。不过，从目前北京楼市依然平静来判断，杂音并未影响楼市整体下行的大趋势、楼市仍需承受向下的“痛”。
临近年末，通过房地产公开数据的比对，人们对楼市拐点即将或已出现的判断深信不疑。所以，“放宽”的北京新标准虽然在楼市调控的敏感期内出台，但与长达一年多的楼市调控期以及“长短拳”并用的楼市调控手段相比，一条地方性的、购售房税收政策的放宽不能引发“波澜”也在情理之中。
不过，作为楼市调控的决策者及主导者，地方政府即便是极其微小的楼市调整举动也会成为关乎市场走向的某种信号。从交易市场冷清到房价下降再到拐点出现，楼市“向下”的发展趋势由于符合大环境、大氛围以及大多数人的诉求被认为会更加顺畅。而实质上，因降价在多地引发业主维权事件以及因市场萧条导致民间资金链条断裂等问题暴露出局部地区楼市正在承受向下的“阵痛”。这种“阵痛”是否会迫使地方政府“手下留情”也是人们最为担心的问题。部分民众认为，这种担心并不是没有道理，上海相关部门近期对房价的“限降令”便是最有力的证据。
眼下部分城市楼市的命运可以用“树根烂了，大树迟早要倒下”来形容。阵痛感或许是难以忍受的，却是萌生新根、健康成长的必经阶段。这种“阵痛”当然也需要包括地方政府在内的楼市利益相关者共同承受。
地方政府必须直视楼市调控可能带来的除楼市以外的“附加品”，例如因楼市萧条所带来的民间借贷突出及恶化问题。内蒙古鄂尔多斯的康巴什新城是我国房地产热的一个缩影。在9月份闭幕的第三届鄂尔多斯住房交易会上，当地媒体称“在为期四天的住房交易会上，当地的参展企业有50多家。”经记者了解，这一数量占全部参展企业的90%以上，从房地产开发企业参展数量便可见当地房地产开发的“炙热”程度。
在国家调控下，投资过度，发展过度犹如一个吸血鬼让鄂尔多斯楼市过早呈现颓势，颓势给当地也带来诸多影响：首先，楼市繁荣在宏观调控及民间借贷资金紧张的双重挤压下难以维系；其次，楼市的萧条引发大范围民间借贷资金链断裂危机；最后，由于民间借贷在当地呈现“全民化”特点，牵涉行业及领域甚广，金融稳定和社会安全受到严重挑战。此时，地方政府面对的不是一个行业的调整，而是整个社会多个方面的更深层次调整，在这种情况下，地方政府会怎样做？是继续维持表面上的繁荣，还是经历阵痛完成向健康发展的“蜕变”？答案显而易见。
如鄂尔多斯一样，很多地方政府都需要面对楼市调控所带来的复杂局面。个别地方政府也会出现由于对痛感感受明显，因此便有放松调控、麻痹自己达到减轻痛感的做法，不过从目前来看，这种行为并不是主流。
人们担心的是由于业主维权抗议在一些地方升级为暴力冲突，也由于楼市萎靡不振损害到与其相关的诸多产业的发展，更由于政府财政收入减少，作为调控主导力量的地方政府对楼市调控的导向上出现更多的犹豫做法，不过，“问责制”将有助于减少地方政府的小动作。此外，人们也应对“犹豫”及“楼市维稳”有所区分，一些专家认为，楼市博弈后期，调控政策的微调不可避免，这样更有助于楼市平缓下行。楼市维稳、微调是必要的，民众也需要宽容、理性对待。其实，面对“向下的痛”，坚持或许是最好的减痛方法。
北京重定普通住宅标准用意深远
北京再出楼市调控“新政”。
根据北京市住建委、地税局日前联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，以及北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。
这个新政究竟会对北京楼市产生什么影响？
政府通过减税，最大程度地支持普通居民家庭自住型购房需求，是此次新政的一个着力点和亮点。在解决中低收入家庭住房问题上，各地通常采取的办法是加大廉租住房、经济适用住房建设的力度。这一方法固然能对平抑房价、缓解“夹心层”住房难题产生积极作用，但解决之道显然不能、也不应仅仅局限于此。此次北京另辟蹊径，通过“重定普通住宅标准”，提高豪宅门槛，让更多“被豪宅”的房子符合“普通住宅”标准，享受契税优惠——在新标准下，不同区域内，购售双方契税和营业税的减免幅度最高能达到7万余元至12万余元不等；也让钟情于购买普通住宅的中低收入家庭，在购房中能享受到税收优惠，减轻了置业压力。毫无疑问，此次出台的新政，对那些以“旧”换“新”、改善居住条件的人群，或者谋求一步到位的刚需购房者是一个利好。北京市的这一“落实差别化税收政策，引导合理住房消费”的楼市调控思路，无疑会对其他地方政府的楼市调控，产生示范作用和标杆效应，也必将会成为楼市调控的新动向。
新政还会刺激单价不高的“普通住宅”二手房交易，并分流一部分刚需人群对一手房的需求，抑制一手房价格上涨。一方面，新政在价格方面，不再按成交总价，而是按成交单价认定；不同区域的标准由全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定；调整系数除了考虑环线因素，还考虑了南城、北城的区分。这种根据北京楼市现实进行的调整和细分，既会给北京二手房市场提供更多符合刚需人群购买需求的“普通住房”，也会通过房源的增加，刺激刚需。另一方面，新政将普通住宅定义为必须同时满足住宅小区容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下的住房，并表示符合条件的“普通住房”，购售双方都可以享受税费优惠。由于刚需人群属于税费敏感型人群，税费变化不仅会影响到二手房交易，也会影响对一手房的需求。因此，此次由于豪宅标准提高而带来的税费优惠，不仅会刺激存量房交易，也会倒逼开发商的新盘定价。那些主要面向刚需人群销售的新楼盘，其成交单价必然要考虑是否能让购房人享受到税收优惠。毕竟，中低收入人群仍是目前北京楼市中不受“限购”限制的购房主体。
新政也为未来北京开征房产税做了铺垫。减少税负，保护自住需求，打击投机炒作，固然是此次新政的意图所在，但“为未来房产税开征做铺垫”，或许是新政意图中另一个容易被人忽视的方面。从已经开征房产税的重庆、上海来看，重庆市个人住房房产税在主城9区范围内征收，纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。上海市房产税的征收对象主要是上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。可见，在房产税开征对象中，除了新购住房外，豪宅是最可能被征税的对象。此次北京调高豪宅标准后，普通住宅占比将达到80%以上，这无疑为未来向豪宅开征房产税创造了条件，也为房产税的开征减轻了社会阻力，为北京楼市的下一步调控预留了政策空间。来源：金融时报
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